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> 購買新房屋如何跟銀行貸款?如何貸最實在?, 首購如何貸最輕鬆?購屋注意事項。
hitai
張貼文章 02-01 2007, 11:22
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投資新兵
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有經驗的版大你們好!
最近 需要購屋方面的資訊,但是對於貸款方面的資料小弟實在不太清楚,
小弟做了一些功課找到了一些資料,我的疑問是,銀行是如何讓我們完成貸款手續,
一些政府優惠貸款的金額大約200萬,實際上額度根本不夠購買一棟500萬的房子,
頭期款若找到1/3的資金,剩餘的部份想貸個400萬,該如何搭配

以下是小弟找到的資訊:

*青年首購=>前七年依郵局二年期定儲利率計價,利率2.105%(現可能已調升一些),前七年利率保證不高於3%,起過3%以3%計;第八年起依郵局二年期定儲利率加1%,利率約3.105%;額度最高為220萬,"不可"搭配其他政府優惠貸款。[color=#FF0000]有嚴格的限定台灣省戶籍內的成員年所得不得超過58萬[color=#FF0000]

*首次購屋=>依郵局二年期定儲利率加0.875%,目前利率約3.13%(台銀960131),額度北市250其它縣市200,最長20年,含寬限期 (只付息不還本金) 3年,可搭配其他政府優惠貸款,青年首購除外。

*勞貸=>依郵局二年期定儲利率加0.575%,目前利率約2.68%(不確定),額度最高220萬,可搭配其他政府優惠貸款,青年首購除外。

*公教貸款=>利率依郵局二年期定儲利率加0.365%,目前利率約(不確定),貸款額度簡任 220萬元,薦任 180萬元,委任 150萬元,可搭配其他政府優惠貸款,青年首購除外。

小弟有找到一則說法,普通都是 首次購屋+一般建商合作銀行房貸,
如此 首次購屋 跟 一班銀行房貸
Q1:必須再同一家銀行辦理嗎?

Q2:是如何完成貸款程序?
比如:有房子的所有權後,再以房子的產權抵押給銀行申請房貸嗎?
又如果是分別找不同的銀行,一間房子可以分開做兩次貸款嗎?

Q3:首次購屋 跟 公教貸款 哪一個比較優惠?


以下是小弟找到有關購屋須注意的事項,也一並分享給有需要的版大。

購屋注意事項:
1.請建商出示目前土地、建物謄本,了解設定狀況
2.請建商出示使用執照、土地使用分區證明
※若購買預售屋,建商須有建造執照,由建造執照之「使用分區」欄,即可了解所購買房屋正確之坐落位置;此外,亦可根據契約所載土地之「地號」,先至地政事務所申請地籍圖後,再憑之至鄉鎮區公所申請「土地使用分區證明」,以免購買到工業區住宅或其他不合使用分區規定之建物。

3.請建商出示輻射、海砂檢測證明、鋼筋抗拉抗灣、混凝土抗壓強度報告,都要建商蓋公司印,及負責人印章然後附上合約內。(海砂屋檢測氯離子含量應低於0.3,於買賣契約書中表明若為輻射或海砂屋由賣方或建商原價買回)
4.請公司出面簽約代表出示公司授權書
或 直接與土地、建物所有權人簽約
5.確認停車位位置,並於圖面請建商用印證明
(避免買到多劃卻非合法的位置)
6.屋況細項即所附各種設施細項
(需有用公司大印並附進契約書,附加附件黏貼應該使用雙方騎縫章)
※詳列房屋面積
應分別以「平方公尺」及「坪數」標示,以符合地政機關之登記實務及一般交易習慣,並且各部分之平面空間均應逐項詳細列舉,以防無謂之紛爭,例如:
(一)主建物面積包括客廳、餐廳、臥室、廚房、浴廁等。
(二)附屬建物面積包括陽台、平台等。
(三)當樓層共同使用部分,包括當樓層樓梯間、電梯間、通道、走道等。
(四)其他共同使用部分,包括門廳、管理員室、公共樓梯、樓梯間、受電室、屋頂突出物、蓄水池、水箱等。
值得注意的是,有關露台部分,自民國85年6月6日以後所取得之建造執照,其露台部分已不能辦理產權登記。至於共同使用部分,自民國84年12月4日之後,均應明載其項目與分攤計算方式。

7.面積找補
(登記與實際購買坪數之差額,會有一定的找補方法,這是在預售屋才會出現的狀況)
8.對於訂金(可特別約定事項,簽約不成的原因歸責;或日後訂金直接轉為簽約金)應直接交予所有權人(通常為賣方)。
9.訂立購買契約時,簽約前應有一定期間的契約審閱期(至少5天),簽約金(也可由訂金直接轉換)及稅費負擔〈包括買賣雙方各應負擔什麼稅費:一般契稅、增值稅、水、電、瓦斯費、房屋稅、地價稅、代書費(不超出1萬6千;一萬:1建物+1土地權狀;貸款:四千;車位:二千)等費用),要明確註明,以免日後造成紛爭。付款方式,價金總額及各期款支付的方法、貸款額度在協議書上註明清楚。完成上述步驟才簽約,買方僅需用普通章簽約。
10.完稅後過戶前
(有的會開與尾款金額相同之商業本票—應註明用途並於付清尾款時,一併取回)
11.注意貸款後,還清後以「清償證明」塗銷抵押權設定,須注意多久內不能塗銷
12.交屋交付尾款前 或 貸款的撥款同意書中註明但書--憑房屋驗收單撥款
※目前建商流行『先對保、後驗收』,現在是「過戶即放款」;對保是提前審核貸款人的資格,不會放款;
但是,建商 取得使用執照後便可過戶,也就可以通知銀行撥款。
消費者要自保的做法可以是:
1.在撥款同意書中註明但書--憑房屋驗收單撥款。
2.對保後,隨即安排時間驗屋,針對建物的疏失請建商限時改善,另一方面通知銀行暫緩放款。
3.這段時間自己要積極,不要輕忽懶散,才能保障自己的權益。

請建商給看最新產權資料
(注意建商貸款是否已經塗銷)
(消費者交屋時候,應向賣方或建商取得下列物件:)
  (一)土地、建物所有權狀。
  (二)不動產屋況說明書。
 (三)公共設施清冊與使用說明。
  (四)使用執照影本及附圖。
  (五)建材設備保固廠商一覽表。
(保固證書,房屋主體結構15年(民法125條);非主體結構1-3年)
  (六)交屋證明書或契約書上簽章。
  (七)地下室車位分管協議書或現況圖。
  (八)鑰匙。


960131收集網路資料整理
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iceknife
張貼文章 02-02 2007, 09:29
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Q 獎徵答主持人
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個人建議,若沒有特別緊急,最好頭期能繳1/2以上,以後的負擔才不會那麼重!


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冰比冰水冰,他的劍比冰更冰
香比香薰香,你的身比香更香



獻給我的女神……



輕絮如斯
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chengmou
張貼文章 02-02 2007, 12:23
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投資少尉
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Q1:必須再同一家銀行辦理嗎?
是的,要同一家銀行辦理...

Q2:是如何完成貸款程序?
比如:有房子的所有權後,再以房子的產權抵押給銀行申請房貸嗎?
又如果是分別找不同的銀行,一間房子可以分開做兩次貸款嗎?

額度會先下來,待所有權移轉後就會設定扺押權後核貸..

Q3:首次購屋 跟 公教貸款 哪一個比較優惠?
可能會是公教貸款喔..要看個人資歷...

現在房價偏高了,如果不急著住建議觀望一下...
去年度已成交達四十五萬戶,逼近歷史高點了..
但當然也有一個風險,就是政府政策大三通,可能那時房價還會再漲一段..
提供你參考...
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hitai
張貼文章 02-06 2007, 19:53
發表於: #4


投資新兵
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謝謝冰刀大&chenqmou大
今天 看到ㄧ則新聞與你們的看法有點類似...
我會認真考慮...謝謝你們的建議


聯合晚報
去年家戶購屋比 近9年新高 20070206  




記者(羅秀文/台北報導)

  去年全國建物買賣移轉件數達45餘萬件,持續攀高,而象徵市場交易強度的「家戶購屋比」也同步走揚,95 年國內「家戶購屋比」達6.09%,創下近9年新高紀錄,也是連續第5年正成長。其中,全國各縣市當中,台中市的家戶購屋比最高,達11.72%,連續第三年蟬聯全國冠軍寶座。

「家戶購屋比」是由房屋買賣移轉件數除以家庭戶數而得,被視為一個地區購屋買氣和意願強度的觀察指標。

根據鄉林統計,95年全國家戶購屋比為6.09%,也就是說,國內平均每100戶的家庭當中,有6戶家庭在去年購買房子,創87年以來新高,是近9年來的新高紀錄;也是這一波房地產觸底反彈以來,連續第5年呈現正成長,不過比起85年高點時的8.45%,仍有成長空間。

鄉林不動產研究室針對個別縣市部分進一步分析,去年家戶購屋比前10名的,都是近幾年來的熟面孔;不過排名上出現變化,95年家戶購屋比冠軍再度由台中市奪冠,而這已經是台中市連續第三年蟬聯冠軍寶座,第二名則是由前年第三名的桃園縣拿下。

鄉林總經理魏嘉銘表示,一個區域長期家戶購屋比很高,代表區域內房市買氣很旺、投資需求強大,台中房價只有台北的三分之一,但是台資回流、中科效應、高鐵通車效應等,均帶動購屋需求,其中五期、七期、經國綠園道、八期,都是熱門區域,使得台中市房地產欲小不易。

從區域家戶購屋比來分析,在去年高鐵通車後,對沿線站區附近房市影響,呈現兩樣情。其中高鐵建設以來土地交易最多的桃園青埔站、嘉義太保站,對於附近區域產生磁吸效應,去年桃園縣、嘉義市的家戶購屋比持續成長。尤其嘉義市漲幅不小,不過反觀竹北六家站,由於近幾年建商積極推案,房價漲幅不小,但去年的家戶購屋比明顯衰退,比前年減少了1.38個百分點,投資買氣略為下滑。

【記者葉憶如/台北報導】 信義房屋表示,雖然去年持續第5年呈現正成長,不過若與過去1995、1996年高達8.4%以上「家戶購屋比」相比,其間仍有很大的成長空間。

儘管「三低」當中的低房價與低稅率(土增稅減半)已經不見了,但因低利率環境還在,高油價所引發的通膨陰影也揮之不去,加上建商標地搶地的熱況持續不退,何況市場上又充滿對2008年房市大行情的預期心理,因此2006年國內房屋市場交易量仍然是有增無減,象徵國人購買強度與購屋意願的「家戶購屋比」也就跟著水漲船高。

信義房屋中區主管歐智雄執行協理表示,台中市近兩年來房市主要動能是中科,以每一就業人口帶來一個家庭,若以五成為外來人口估算,平均每年將增加近6000戶的住宅需求。未來三、四年在中科持續引進高所得人口及創造產業群聚效應下,此外今年全面營運的高鐵,也將是進一步推升台中房市的重要力量。

至於「家戶購屋比」較低的(2.5%以下)縣市地區有嘉義縣、台東縣、南投縣、雲林縣、澎湖縣等,大多是屬於農漁業縣市、人口外移嚴重或是較缺乏產業基礎之地區,其中以澎湖縣的「家戶購屋比」最低,只有1.52%。由此不難看見,最高「家戶購屋比」與最低縣市間的差距明顯拉大到7.7 倍之多。

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chengmou
張貼文章 02-06 2007, 22:39
發表於: #5


投資少尉
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這個消息呈現是利多,看個人如何去解讀..要考慮到是誰在購屋,購屋目的...
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GBK100
張貼文章 03-23 2007, 16:45
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投資二兵
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其實你所問的問題,可能連再銀行工作的人都沒辦法給你答覆喔! 因為你所找到銀行替政府代辦的這些優惠貸款,不見得每家行庫都有承作。除非你運氣很好,最優惠的兩種貸款你都有資格申請,而且同一家銀行剛好都有承作才有可能。
以我去年底才辦房貸的經驗,目前雖然央行已經升息過幾次,但利率還是過低,所以很多銀行的浮動資金還是很高,因此經營策略首重大量承作房貸的銀行,如土銀或合庫,她們以自行資金所能貸放的利率跟額度,可能都比優惠貸款還要更實惠,而且還可能沒有綁約,所以你發現其他銀行的貸款條件更優惠而想轉貸的時候。是不需要付給原貸款銀行違約金,就能轉過去了。(當然新承作銀行可能需要收取登記費用或代書費等等,這些費用成本也須考量進去,不是祇比較利率而已)
據我尋訪很多銀行房貸利率的經驗,不管你符不符合優惠貸款的申請條件,銀行都會根據你的申請條件去作最便宜的搭配方案告訴你,畢竟她們是想做生意,當然會用最優惠的方案來爭取。(這樣應該有回答到你的第一個問題,就是必須在同一家銀行辦房貸)
建議你可以先向薪資轉存帳戶銀行.信用卡往來銀行.員有無擔保授信銀行等等,已經有你的信用紀錄的銀行去詢問,通常她們會有對原客戶比較優惠的方案,如果爭取不到就可往其他沒有往來的銀行詢問。另外一個特別的管道,我想一般辦房貸的人都不清楚,就是向"保險公司"或是"農漁會信用部"去申請。
因為這兩種性質的單位,在法令上也都可以作房貸(也就是不一定每家保險公司都有承作啦),祇是大家都不知道而已。保險業資金運用比較受限,所以比起銀行來,她們能提供房貸部分的流動資金更是龐大,為了搶生意,之前甚至有保險公司開出三十年固定利率3%的優惠方案,現在我是不清楚。不過你也可以比較一下,所謂固定利率與浮動利率的優缺點,再考慮利率高低去作出選擇。以現在的利率環境來說,若是央行有升息空間的情形,短期內雖然固定利率的利息負擔較重,但長遠來說你付的利息會比浮動式利率還少很多。至於農漁會信用部,到不是每間都有承作,而且利率高低可能差蠻多的,你可以找你房子附近有點的農漁會去問問。我是知道台北縣有伊個農會信用部的平均利率是4點多,平均利率喔!! 不是四%起跳。就是說她們貸出去的房貸戶所有的利率平均起來才四點多而已,應該也沒幾家銀行能低成這樣。不過還是一句老話,農會究竟會給你多少利率,當然還是要看你本身的條件而定。
你的第二個問題第二句,跟第一個問題有點類似,銀行不可能讓你找兩間銀行一起承作房貸。因為後面的那間會成為第二順位的抵押權人,他的清償機率降低很多,沒有銀行會願意這樣賭的。貸款的程序通常不需要你費心,因為大部分人都是委託代書辦哩,所以其實你只要準備好代書請你提供的文件就可以了。但是切記一定要自己找可信賴的代書幫你辦,千萬不要給建商或仲介介紹的代書,因為她們在長期配合的情形下,可能會在你還沒驗收完畢時就把房子過給你把貸款款項(也就是房屋尾款)直接撥付給建商或賣方。只要這筆大錢一落入她們的口袋,你想對她們主張瑕疵擔保責任就非常困難,需要經過一番艱辛的過程。當然你蒐集的資料中提到,要在撥款同意書中註明憑驗收單撥款,這點是沒錯的,不過如果不是對方找貸款銀行跟代書,她們也不會配合對方擅自撥款,這種方式更能防患於未然。因為要是銀行無視於應憑驗收單撥款的約定把錢撥給建商或賣方的話,你也是拿她們沒輒。總不可能還跑去告銀行叫他賠償你"因提前撥款而造成的損失"吧!如果已經同意由建商或賣方找的代書跟銀行辦貸款的話,切記不要出具撥款同意書會比較好,不過這點對方或許不會接受。
再附帶提一下,很多銀行都不希望貸款期間拖太長,所以都會跟你說只能貸20年期的房貸。其實如果你仔細看的話,有些銀行的特殊方案會允許可以將貸款年限延長到三十年。雖說延長期限心理壓力似乎較大,所以很多人不願意。但是以實際繳款能力來考量,讓每月還款金額降低,可能讓你1.買到更貴的房子2.採用浮動利率的貸款的話,將來利息才不會一下增加太多,導致無法環款。而且若是辦理提前還款無違約金的貸款(通常大部份銀行是約定三年後提前還款不用違約金),也不會有要被房貸壓三十年的壓力,有一筆大錢進來的時候就可以考慮先把房貸還掉一部分,也可以達成20年期還完的目標,但每月的繳款金額就是會比較彈性些。

本篇文章已被 GBK100 於 03-23 2007, 16:57 編輯過
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GBK100
張貼文章 03-23 2007, 16:57
發表於: #7


投資二兵
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再提示一個小撇步 如果你要尋訪多家銀行的貸款利率時 通常很多銀行會直接上連徵中心去查你的信用資料

查來查去次數太多的話會降低你的信用評分 到最後可能銀行也不敢借你錢

所以建議你先到聯徵中心去申請一份個人信用報告 要詢利率時 就把那份給行員看 叫他不要去查你的資料 免得增加被查詢次數

其實銀行辦房貸都是先看房子狀況 再看你財力證明 接下來才是稍微看一下你有沒有退票紀錄 或是貸款額度是否過高等

你的信用報告也不一定要每次都要給行員看 把你查到的數字告訴她們就好 免得個人資料被安控不好的銀行給亂用了

真的已經決定好要貸款的銀行 在撥款前 她們就會自己再去查 看你有沒有騙他 確認好就可以撥款了

本篇文章已被 GBK100 於 03-23 2007, 16:58 編輯過
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hitai
張貼文章 06-12 2007, 11:02
發表於: #8


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感謝GBK100熱心的回覆,謝謝!
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- 簡化版本 現在時間: 11-23-2014 11:03