思考了很久，卻不知道該如何下筆，現在打算先用自己看的懂得方式說明，有空再來補充...

不動產的被動收入，我這篇要說的是買房收租的部分，再深入一點解釋，就是花個幾百萬，買間房子收取每個月幾萬元的租金！

而買房收租需要注意以下幾點(如果有想到會再補充)：

地點：
通常出租屋的位置，最好的不外乎就是在學校附近、商辦區、工業區、交通便利的地點等等，這些地段的房價通常也都偏高，對於要買房收租的人來說房價是最大的負擔，舉例來說，在台北市東區或是信義區，每坪的房價最低都要30-40萬，相對房價每坪大概是3000-3500元(以實用坪數計算)，其實收益率卻不見得比在北縣板橋或中永和來的要好，因為房價直接影響到投資報酬率的分母，在地點上我個人建議是選擇在地價偏低的交通幅輳地點，不但投資報酬率較高，相對房價也低，進入障礙也比較低一些！
屋齡
屋齡對於部分的房客是個比較大的考量，通常可接受的屋齡是在30年以內，超過30年的房子要出租出去再租金上會比較低一些，但是相對的，房價也會相對的比較低，也就是說，如果考量出租率的話，在屋齡的部分可以考慮是在20-30年左右的公寓，或是15-20年左右的電梯大樓，算是房客可接受範圍內，房價較低，租金正常的屋齡！
當然，屋齡較高的房子不見得比較差，但就必須在裝潢上下比較大的功夫，也有不少的房客喜歡屋齡較老，裝潢卻很好的房子！
裝潢
以隔間狀況來說，投資報酬率最高的是隔間套房，而隔間套房中，又以水泥隔間為房客們的第一考量，隔音、室內擺設，對於房客都是很重要的考量，就如同包裝商品一樣，房屋的裝潢越好，越容易出租出去，但是如果因為裝潢費用而過分表現在租金上，反而可能會讓房客望之卻步，當然，要看地點以及您的房客客群為主！有的房客要的是高級裝潢，有的房客只要簡單乾淨，有的甚至不要你裝潢，一切還是要依照客群狀況而定！
租金
租金的部分，直接影響的各位的被動收入以及投資報酬率，過高的房租，會讓房客覺得不划算，而過低的房租，可能讓房客覺得是凶宅或是鬼屋，在訂定房租的部分我個人建議套房的每坪租金是訂在每坪房價的千分之一至二之間，而在計算坪數的時候，要連同公設坪數一起計算進去，這個也是每個房東不約而同的做法，算是個不公開的秘密！
至於水電瓦斯、網路、冷氣電費等等，有些包含在房租內，有些則否，看起來較低的租金以及包到底的租金都有人喜歡，要去考慮到金額的高低以及客群！
客群
可以分為性別、職業、收入等等，在房租上女性較男性來的錙銖必較，但在居住品質上，男性卻比女性來的簡單許多，固定收入的辦公族會比業務和學生來的準時繳交房租，但業務和學生卻可以用每季或每半年的收租方式來收取租金，而一般人也願意將收入的25%-35%拿來繳交房租，20,000元的收入就大約是5000-7000元，30,000元的收入就是7500-10500元左右，在客群的挑選上，也直接的影響了你的裝潢方式及招租模式，大學生要的通常是比一般要好一點的裝潢(反正房租大都是父母在繳)，而收入一般的上班族要的卻是簡單而便宜一些的房子，比較要求功能性，在客群的選擇上要多加注意！
經營模式
如果租金收入在30,000元以下，建議就以您個人的資產來計算就可以，但如果超過了30000元，則建議您可以設立一個工作室來管理，租金收入是必需要報稅的，不懂相關報稅規則的話，我會再找個時間另行補充在別的文章，如果您有打算成為職業房東，我個人比較建議可以請一個會計師來幫您作帳，在處理相關稅務以及法規上比較有個保障！一個好的會計師一定可以幫您省下比請他來的價格要多的金額！
傢俱、家電的維修及訂購
馬桶、電燈、網路等等都是會壞掉的東西，而像瓦斯就必須用完就訂購，如果不懂得水電，就要去瞭解修理或訂購這些東西的價格，而職業房東或單位較高的房東，則建議跟某些水電行或是到府維修家電的公司簽約，由他們來為您服務，可以省下很多的時間與金錢，與這些公司簽約，還可能會讓您的房客感覺服務很周到，覺得你是個好房東喔！
廣告
要把房子出租出去，就必須要廣告，網路廣告或是去貼小廣告，建議各位除了網路，可與不動產仲介或租屋仲介簽約，由他們來幫您處理，速度會比您自己處理來的要快，但是，會有服務費的問題，能殺價就盡量殺價吧！
以上各點是簡單的提出一些概念罷了，至於較仔細的操作方式，則會再以後的文章中陸續提出，再提醒各位一點，有些錢，可以給別人賺，別為了省一點錢而因小失大，例如請房仲幫您管理出租，可能只要半個月就出租了，而自己招租可能需要兩個月，中間光是租金收入的損失，就差了半個月喔(一般房仲最高收到一個月租金)！

因為我自己並沒有真正買房子來租人家（也就是我被動收入的來源並不是這裡），而自己又沒有不動產規劃師的資格，也就是說我沒有實戰經驗，所以不敢大放厥詞。但是還是說一下我的看法，我接觸到的案例似乎跟B大有點不太一樣。

剛剛在跟我女朋友談到，以後有錢應該要考慮想辦法在學校附近蓋一棟專門租學生的宿舍，目的當然也是在提供每個月穩定的現金流入。
但是我比較疑惑的是，一般人願意用25-35%的月收入來租房子這個數據是哪裡出來的。就我個人而言，我會『儘量』將我的房租控制在12-15%之間（也就是說，如果我一個月的收入是八萬塊，儘量讓房租少於一萬塊），而且我認為我居住的品質不比一般人還差。所以這一部份的數據出處是很重要的，希望B大可以提供給像我這樣的門外漢參考。

另外，如果是要蓋學生宿舍租學生，我個人會覺得在國立大學附近比較好。以前私立大學不少有錢學生，但是我現在接觸到的大部分的私立大學學生都背負著就學貸款，因此經濟能力有限。反觀我以前畢業的學校（台南某個很成功的國立大學），現在聽說有一個月要一萬塊的套房，而且都租滿了。

還有一個大家要注意的是，如何去評估並考量『空屋』這件事情，不知B大在這一方面有什麼看法？
另外，其實我個人比較感興趣的是如何成立『工作室』處理這檔事....我覺得我遲早會遇到。

謝謝

這個金額的部份是不是跟所在地區有關？
正常來說月入如果可以到了8萬，在北部(指台北縣市)要找到1萬以下，並且居住品質好的房子，似乎不是那麼容易，何況月收入在八萬以上的人並不多數，我想Because666大說「一般人也願意將收入的25%-35%拿來繳交房租」應該說的是北部的情況，有時候不是意願的問題，而是沒有辦法的問題，事實上在台北市的學區附近隨便一間雅房也要負擔大約七千元左右，甚至更多，可利用空間卻只有2-3坪，真是…

謝謝because666大的分享~

我之前是在台中唸書的
所以可能情況跟台北不太相同

我大部分的同學
自己出去租套房的大概會希望價錢在八千以下
如果可以的話是三四個人租一層一萬多元的公寓大家一起分
租到台中縣可能可以到八千一層
盡量是在騎摩托車二十分鐘內可以到的地方

因為錢是爸媽出的...又事關零用錢的分配...
通常不會願意花太多錢在房租身上

當然設備裝潢越好的房子大家都喜歡~
不過價錢太貴....
也是會讓學生止步~


要有錢到買樓租人~
呵呵~
還得要好好加油~

大大說了很多怎麼做個賺錢的房東~
先收下囉~
希望以後用得著~
呵~

這個議題值得好好學習，希望Because666能再多教導大家喔~

有經驗的朋友，希望也能來一起分享您的經驗

感恩啦!

臺灣許多中產階級外移或是說消失..........房客越來越爛

去年我才謊報房客自殺(因為他拖延房租而且避不見面).....
破門而入...............
去年底與母親商量後,已經把房子賣掉

錢轉入富邦R1 & 國泰R1

房子只能買最好的地段~~
我住中原大學附近,到處都有套房出租或出售.................你敢買嗎???

買屋來等增值~~只有在最好的地段(或是未來可以變更好的地段),在最慘的時機大膽買進

不好意思...
因為前陣子不能上網...
拖了很久沒回...

根據上面幾篇問題...
我來回應一下...

1.我的舉例原則上是以台北縣市地區為主...忘記說明很抱歉...
所以各地區的房租薪資比例會有不一樣...
2.買樓的地點細述會在之後的篇章說明(很長很長...)
3.買房收租看似簡單...其實有很多的訣竅和功夫在裡面...要小心投資...
4.房客問題我也會在之後補述的...

有問題就再問我吧~

麻煩大大有空時提供買房收租的訣竅和功夫,想多瞭解一些,也想知道有沒有什麼部分是需要特別注意的?

我目前屬意的房產區域,每月房租最低20000.
房屋總價250萬未稅(約30坪,社區型公寓),銀行貸款利率約為3%...
環境位置都很優,是新屋(因為此區舊屋也要將近8萬/坪,還不如新屋划算?)..

因為是第一次想以租養貸,想知道有什麼地方我是不是忽略了?
勞煩大大了~~


曜星

不知wv0703的房子座落何處,竟然可以如此低總價的房子卻有如是高的租金,無論如何就算跟銀行借錢借全額,也要買來出租了

我個人覺得買屋出租不如買 REITs
1. 不用擔心租給爛房客 不付租金 或 弄壞房子
2. 脫手出售不如 REITs 容易
3. 還要花時間去管理 出租有空窗期 或根本租不出去
4. 房子設備老了之後 一天到晚漏水 熱水器 冷氣壞了 還要花錢維修

所以我也賣掉出租房子了

而購置不動產投資主要期待未來有增值的空間,還有固定的現金流入

但是設備維修,稅,與管理及流通性的成本需納入考慮

以台灣REITs的年報酬率約在4.5%

如果以300萬購買,每年約有13.5萬的收益,每月約1.1萬多

在此兩者之間的選擇應以當初的需求來選擇決定用哪種方式

1.這個房價和租金應該屬於南部區域...但有詳細地點或區域會比較好分析...

2.250萬如果全額貸款的話...每月應繳大約是15000左右1個月(3%的話應該是不到啦...)
至於每個月兩萬是最低租金的話...這樣以租養貸算是很不錯的了...

3.建議如果是要自住的話...這個案子就有機會可以買(新屋記得要跟建商殺價，大概8到9折)

4.投資用的話...真的要有區域和附近的商圈狀況我才知道算貴算便宜...

以上...

1.台灣的REITs...完全不建議投資(都是我們公司承接的案子...空置率驚人)...

2.買房收租要顧慮的因素很多...這些因素的排除方式未來會再我的另一個版提出討論...

M大這想法我也滿感興趣的

曾經在很成功大學跟很園區大學唸過的我

覺得這市場不至於飽和，也有很大的切入空間

完全看投資人如何去進行規劃 提高租屋的競爭力跟報酬率

有機會可以一起討論看看：）


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M大是我學長嗎？ 我是九一年畢業的 ^^

必大&各位大大,感謝您們的回應..

其實對於要不要直接寫出地點,我也猶豫了一下...
因為不是在台灣,所以也不知如何形容
環境&增值的部分,我是比較不擔心,因為就在附近,所以對此區域及週邊城鎮已有大致的瞭解..
雖然在可計算的"以租養貸"的費用部分,怎麼看都算划算..
但在投資房地產部分算是生生手,總懷疑是不是有其他忽略的地方?

如果還有其他應注意&思量的部分,也請各位大大提點~


曜星

B大
我打算買的是 寶來全球不動產信託 覺得如何?
國內的我也不敢買
誰知道是不是黑心公司又要坑殺散戶了

我以前出租的房子 覺得不是很好
房子老了 屋頂漏水 抓漏n次都沒用 每次都花好幾萬
後來只能整個重弄花了45萬 將近1/4的年租金就不見了
租金還要被課10% 租賃稅
而且政府還要課你房屋稅 地價稅 以後賣掉還要增值稅
買賣還要讓仲介抽成

與其這樣不如賣掉 買固定收益的海外基金好得多
政府課不到稅
不用怕房子又有什麼閃失 最怕的就是燒掉了
也不用怕 這個房客不租了 找不到下一個怎麼辦
總之 好處多多

昨天看到公視的節目，"孩子不見了"
講得是人口成長率下降的問題。
介紹到日本、德國、義大利.....

我要說的是，節目中介紹到很多歐洲國家的都市，因為人口外移及成長率
下降，人口愈來愈少，少到很多地方已經開始在"拆房子"了...因為長期都沒人住
放在那邊會變成問題

台灣也是出生率低得屬一屬二的國家，本來我對房地產也有興趣，
老想當個收租婆，但看到這個節目，我有些猶豫了..................

在投資的時候要計算清楚所有的成本...
也不是貿然的覺得好賺就投資...
像我就不建議在現在這個時間點買房收租...
第一是房價太高...
第二是投報率過低...
租金通常會反映成本...
但成本降低的時候租金卻很少有降下來的狀況...
今天推案量過多...
投客進場也過多...
明年或後年就會開始出現空置率過高的情形...
不動產會應聲下滑....
到時候才是進場的時機...

在各位大大的幫忙下,為我短暫的"以租養貸"奢望畫上了句點...
雖然看起來勉強划算,但重要的是~我應該要(可以)找到房價更低(成本更低)的!
不貿然衝動,留現金在手,不動產投資急事緩辦我想是最重要~
目前中國推案量也大,正踩煞車中,我不急~
畢竟自住跟租人,意義跟需求上差很多,我會在多觀察考慮的..

在此謝謝各位大大的幫忙,下次在看到好的標的或好時機,再麻煩大家^^...



曜星

不用客氣啦...
重點是要看準進場時機...
買房收租投資的話...
被動收入的數字才是重點...

寫的不錯~~
把你的文章給一個想當包租婆的妹妹了

感謝...

正在研擬如何快速出租的方式...

等研究出來在PO上來大家討論討論...

三年多前也是想說要當包租公,

因為自己賺錢太辛苦 讓別人(房客)來幫我賺錢....

我是設定要有8%報酬才下手. 一般公寓只有大約5%的報酬
所以我設定投資套房....

找了幾個月的房子後, 決定還是自己來蓋套房比較划算...

所以挑了一塊30坪土地, 然後開始了一連串蓋房子的動作...

土地貸款, 找建築師討論房子的設計, 送審, 找建商, 灌漿, 灑水.....

過程是蠻累的...因為完全沒經驗, 也沒認識人是做建築相關的.......

不過最後看到自己設計的房子一層一層蓋好...也蠻有成就感的.

費用也比買現成的少了約20%, 而且又是新的.

另外因為是自己蓋的 所以對於房子的結構也比較清楚...

現在已經完工滿一年了...目前出租的狀況也都還不錯.

結果我跟老婆反而是另外租一個小公寓來住

如果有人也有意蓋房子...不管是投資還是自住...

也可以跟我交換一下心得..

自己蓋一定比較划算的...
不過小弟我住在台北耶...
寸土寸金...>.<

最近小弟也想自己蓋房子
可是從何著手起，沒有什麼概念
一般來說，一坪的造價大概多少錢？
一定要找建築師嗎？
相關的土木應該如何找？

你目前的地地點在哪呢?...
想蓋哪一種的??...
價格上都不一樣...

需要我介紹的話再PM給我...

Because666 大大您好...
不知你在那兒高就? 還是從事房地產..我對房地產很有興趣，希望有機會可以聯絡交流...
thanks.

中華徵信所 商仲部...
商用不動產仲介的意思...

可以交流交流沒問題呀~
我也是很喜歡研究不動產的~

有了土地之後第一步先找到建築師 跟他描述你想蓋房子的樣子,

他會跟據你的需求來設計, 跟你確認後, 然後幫你送審, 我的建築師收了我9萬

再來是找建商了, 有些建築師有認識或合作的建商, 你可以問問....

我覺得建商的好壞真的差很多....要慎選!!!

我蓋的房子裡的都是套房...單價大約是 4.5萬/坪 (2年多前價格)

是包括油漆, 衛浴的價格...

當然有很多細節 也會引響單價,

比如說 因為我希望房子比較穩固 所以我的地基是用筏式基礎,

外牆也不用磚牆 而用灌漿的, 另外, 鋼筋的數量也要求建築師多畫一些....

不過如果是蓋一般的透天...一般會比套房再便宜一些,

當然, 如果你要用很好的建材, 費用就很難說了.....


再來就是是監工了.....不要放任建商去蓋你的房子, 要常常跑工地去瞭解狀況,

每一層樓灌漿前 都還要拿著藍圖去核對一下

灌完漿後的幾天內要常去灑水 這樣比較不會有裂痕

有些建商不會幫你灑水, 即使會 也可能只是隨便灑灑水.....

一般的地區 房子蓋好後 地方政府才會來檢查是否蓋得合乎原本建築師設計的

不過因為我的土地是隸屬新竹科學園區管轄, 他們會在每一層樓灌漿前都派人來檢查

看看有沒有問題, 感覺他們不是隨便看看, 是真的有在檢查, 不符合的地方, 他們會叫建商改掉, 不然是不准灌漿的....

另外鄰居的關係也要打好, 因為施工期間造成的造音與髒亂, 常會引起鄰居的抗議...


自己概房子的確是比較辛苦, 不過蓋好後...真的感覺蠻有成就感的.

加油囉....


PS. 我的建築師提醒我, 有些建商蓋到一半會 找一堆理由 要你加錢喔...
還好我的建商沒有.... 真的要慎選

semap...
你的建築師算是有良心的了...
還願意跟你解釋的比較多...

不過再價格上可能還是高了一點...
不過如果品質好的話當然另當別論...

不過...
還是恭喜你蓋好啦~

什麼時候才輪到我蓋呢???~

謝謝B大及S大分享,我也來分享我的經驗.在去年以前還沒開始買基金,我的財務規劃就是去增加被動收入已便安穩來退休.因人口數愈來愈少故買大樓出租便不考慮.套房因十幾年前台中瑞聯天地(廣告上有台中工業區,東海大學)我有很多朋友受傷,故不考慮.
所以就剩店面,店面買不好比一般住家可怕(蚊子館),故要好好選地點.
店面不能買預售屋
1.不知交屋後狀況
2.太貴,預售屋是作夢期,價格很高.我看過很多交屋後只有不到一半價格.
我上次是在sara時買的,以買入價格目前收益有6%,以市價約4-5%.所以目前還有意等機會再買一間.出租時我都有去公証.
ps>若觀念有錯,請各位大大糾正,thank you

是sars嗎??....

能在那時候買進幾乎都是沒問題的...^^

套房之所以會受傷...
也許在市場性比較沒比較清楚...
要注意到平均收益及地點
成本也要相對考量的很清楚...

依目前台北市的情況...
店面的收益率大都在3% - 4.5%...
能超過的大都是在Sars進場的...

有需要就可以找我...
我就是在從事買賣租賃店面的工作喔...

sorry, 是sars打太快.
b大的區域在那?我想的在400-700.台北市大約不可能,若有機會再拜託了?

不巧正在台北...>"<
不過高雄也有分公司...
你是要400-700萬的店面??...
要的坪數範圍咧?...
詳細情況你PM我好了...

B大,謝了.
我和我太太應不適合開店做生意,買店面只是資產配置,希望以後退休有租金收入 .所以坪數對我而言不是太重要,不過我觀察店面都會先想它可做什麼生意,用這樣去評估價位,環境,租金.400-700是希望資產配置房地產不要太重.個人想法,希望買的房地產能有
1.保值--雖然要靠房地產賺錢愈來愈難,但希望資產不要減少.所以不追高,慢慢找.
2.易租,能有5%收益----房地產風險比定存高不少,當然希望有較佳收益.房客和房東是有緣才會在一齊,房客賺錢,房租才能收長久.可能的話我希望我的租金能比鄰居稍低較好租.
所以我有空就會到處看看,慢慢看,評估一下.在時機ok時買下.所以B大若有適當case,謝謝您可以pass給我.
thank you

好...但是...
你到底是想要哪個縣市的案子啊??...
5%的報酬只限定在店面嗎?...

因人口減少關係希望以店面為主,當然台北市其它應也可.
投資雖不限地區,若能靠近自己活動區域最佳,我現在住桃園 ,白天常在台北縣樹林.

瞭解...
有適合的再告訴你囉~