更新日期:2006/12/18 10:55 記者:本報訊

所謂「行情」，簡單來說就是「成交價」，是指一個區域內同類型產品經過一段時間以來成交價格的平均統計數字。例如高雄左營地區，某家仲介公司在8月份成交了8戶性質類似的的電梯大樓住家，大約都是30坪3房的格局，平均總價約在350萬左右；或是在台北市敦化南路仁愛路一帶，某仲介公司上個月成交了10戶大樓住家，大約都在40坪左右，平均總價在1480萬，這段時間成交的中古屋平均成交行情就在每坪約37萬上下等等，此為「行情」的基本認知。

但是，「行情」的形成往往沒有這麼單純，例如一個區域內的住家產品，有套房、到3房公寓、50坪以上住家、透天住宅，甚至工業廠房、辦公大樓等等，依其所在區位的商業市況、空餘屋存量、大樓管理良窳、屋齡屋況…等等，其價位表現各有不同。

若只籠統地將其平均綜合加總起來，再除以平均樓地板面積，所得出的「平均行情」，是完全沒有意義的，必須依同性質、同類型、相近成交時間等客觀資訊再予以分類平均，才有意義。

再者，哪怕是同一棟大樓的上下兩層，格局建材屋齡管理…各方條件相仿，樓下上個月以每坪10萬塊的法拍價格賣出，你也不能就斷定樓上這戶的行情單價只有10萬，因為交易條件完全不同，行情自然無法平均。

換句話說，所有單位所提供的「平均成交行情」都不值得參考囉？答案是「完全相反」，在買房子之前，舉凡透過報章雜誌、區域仲介商、官方或私人網站，甚至鄰居住戶所打聽到的成交價格，都是可以參考、而且必須參考的數據，可以多方比較，並深入瞭解其成交行情背後的資訊，例如是透過拍賣、仲介、自售、鄰近成交價格對照、什麼時候的交易資訊等等，如此較能得出趨近行情的數字，再根據自己的需求決定選購與否，才不失成為一個聰明的購屋消費者。

房地產行情在這二、三年完全失真的，見高不是高，真正行情的房子買不到了...
尤其是商用產品，買了馬上轉手獲利仟萬以上大有人在...知名外資龍星昇，光投資幾棟獲利已達十億以上..這樣算行情嗎?
股票有行情嗎？漲時重勢，什麼利多都出來了，跌時重質，莫名奇妙的利空就跑出來了，這是一種自然現象..
反市場操作才是贏家..

筆記ing..........思考脫手時機~!!

去年就有人在喊房市要回檔了，可是價格還是越墊越高。

之前的租屋處，在2005還有很多的房子要賣，2006年初已經變少了，2006年底只剩高漲房在賣了，連11坪左右的套房都沒了(套房有1百多戶吧)。

到2006年底，台中市的預售屋，給首購族的公寓只剩1-2個案子，剩下的案子單價、坪數都很高，進駐的門檻都很高。

台中市公告標售的土地，實際得標金額次次墊高。

真不知未來的走勢如何，會不會像幾年前的油價般，在驚掏駭浪中不斷墊高。

市場當然有人看多有人看空才會成交呀，這很合理..重點是什麼人看多什麼人看空...像擦鞋童理論..
一般金融市場或不動產也會有高檔震盪現象，不見得高檔會馬上下來，有可能會做頭或築底..
但以目前房價來說，呵呵呵...我在找機會脫手，因為我覺得2008的預期已經漲完了...
唯一對台灣有利的條件是未來開放三通之後，台灣房地產相對兩岸三地便宜，那時還得再看多空交戰供需了..
但以前目前短線投資客搶進搶出現象，營造了看似熱絡的房地產不是真正要自用的人在買..
很多狀況要多方向觀察，風險太大利潤太小寧可觀望，持盈保泰才能快速累積財富..

置產的7個觀念

重點1：自備款超過5成才買屋
一般銀行都以自備款三成，貸款七成承做房貸，不過，如果自備款準備愈多，代表購屋者不做過度的信用膨脹，同時也能降低付給銀行的資金成本。

重點2：房貸支出不宜超過月收入的4成
一般來說，家庭房貸支出不應超過每月收入的四成，過重的房貸支出對家庭負擔太
重，生活品質也不佳。信義房屋不動產企研室協理林永孟表示，民眾不妨計算出家庭的可支配所得（扣除所有必要開支後的結餘），房貸比重最好不要超過可支配所得的五成。

重點3：買市區的爛房子勝過郊區的好房子
由於好地段具有不可替代性、不易改變、不會折舊，因此，買市區的老屋，遠勝過郊區的新成屋，兼具保值及抗跌性。

重點4：買第一棟房子，就要買足一生的需求
換屋的頻率愈高，代表浪費無謂的換屋成本，如稅負、搬家費用及規費等。特別是未來房價可能還有下挫空間，精打細算的購屋人，最好在第一次購屋就買足三房，減少未來換屋的次數。

重點5：以租金行情推算合理房價
近幾年來，全省房價平均跌幅約15％，中南部的跌幅更大。戴德梁行總經理顏炳立表示，購屋人可利用附近房屋租金推算合理的房價，目前不動產投資的租金報酬率約為5～6％，若租金報酬率太低，就表示該房價太高。

．推算合理房價的公式
Y=R×12÷P
Y＝不動產的投資報酬率
R＝每月租金
P＝房屋總價
舉例來說，新店約30坪三房總價600萬元，該區30坪住宅的租金行情為2萬元，計算投資報酬率為（2萬元×12個月÷600萬元=4％），以目前房地產合理的投資報酬率為5～6％，表示600萬元的房價顯然偏高。

重點6：能晚買，就不要早買
暢銷書《富爸爸、窮爸爸》中提到，房子等於資產的觀念要改變，一旦買房子，也就是揹負20年的房貸，在這段時間中，反而失去投資致富的機會。因此，對住的需求，能晚買就不要早買，將原本要付房貸利息的資金拿去投資，將可獲得更高的報酬。

重點7：選擇流動性較優的標的
房地產是所有投資工具中流動性最低的一種，因此要更懂得選擇流動性較高的標的，譬如格局方正的三房住家，就是需求最廣、流通較大的一種。

小弟真的忙到太久沒來了...
這麼好一篇文現在才爬到...

幾點感想...
1.行情迷思：
目前台灣所謂的『行情』...出自仲介和業主的嘴上...
所以要購買不動產...
一定要先確定...
是要自用還是投資...
自用請挑自己喜歡的...
買貴買便宜請別太在意...
住的舒服安心更重要...
若是投資的...
一定要精準的計算報酬率和成本...
只要算出來的租金水準高於市面租金水準...
絕對不要買！

至於目前價格...
小弟認為至少要到2008年底才會開始往下掉...
2009年底大概才會回到正常房價...
所以大約是2010年可以進場...
不過這個要架構在...
馬英九當選總統...
以及沒有其他政治因素的干擾或是天災人禍之類...

2.套房投資：
至少在今年...
絕對不要買套房相關產品...
2008絕對套牢...
到時會真的住套房...

3.自備款問題：
自住的話請確定能承受房貸在購屋...
至少4成自備款(不含裝潢費用)...
而且房貸金額不能超過薪資的1/3...

投資的話就只要能夠確定年總租金>年總房貸X120%
就沒問題...
例如：
每月應繳房貸100,000元，應收租金就要120,000元...

大致上是這樣囉...